Quels sont les moyens d’obtenir une mise de fonds?

Quels sont les moyens d’obtenir une mise de fonds?

Il existe trois catégories de sources de mises de fonds :

• ses avoirs propres
• une autre personne (prêt collatéral, garantie collatérale, prêts privé ) ou effet de levier
• un don de la famille

 

Vous connaissez l’effet de levier?

Utilisez votre argent qui dort et faites-le fructifier sans toucher à vos économies. Pour générer un effet de levier, l’investissement est fait d’un seul coup et avec un montant plus important. Le but ultime est d’augmenter la valeur du patrimoine.

L’effet de levier est l’équité existante entre la valeur de votre immeuble et votre solde hypothécaire. Certaines règles de base doivent être respectées. Vous avez le droit d’emprunter 80 % de la valeur marchande de votre immeuble.

Par exemple, en achetant un immeuble de 400 000 $, un investisseur devra verser une mise de fonds d’environ 80 000 $. Si l’augmentation de la valeur de l’immeuble équivaut à 3 % par année, celui-ci vaudra donc 412 000 $ à la fin de l’année. Par conséquent, l’investisseur aura placé 80 000 $ et réalisé un gain de 12 000 $ (412 000 $ moins 400 000 $). S’il vendait son immeuble, il recevrait 92 000 $, soit la mise de fonds plus l’augmentation de la valeur de l’immeuble. Ce gain, pris de façon isolée, représente un rendement de 15 %.

La stratégie de l’effet de levier a contribué à bâtir la fortune de plusieurs investisseurs, mais elle doit être utilisée avec discernement et analyse pour être optimale. Nous vous suggérons de vous faire accompagner par un conseiller expérimenté, car cette méthode ne convient pas à tous les profils d’investisseurs.

 

Une autre façon intéressante est le prêt collatéral et la garantie collatérale. Vous connaissez?

Il est possible d’acheter un immeuble sans mise de fonds en argent… Voici quelques exemples :

1- Vous possédez un bien entièrement payé (terrain, maison, chalet, etc.). Il est possible de l’offrir en garantie pour obtenir un prêt ou une marge de crédit personnelle. Par contre, en cas de non-paiement de ce prêt, l’institution financière pourrait exercer la garantie et se rembourser en vendant le terrain, le chalet ou la maison.

2- Vous désirez investir dans un nouvel immeuble, mais ne disposez pas des liquidités nécessaires à la mise de fonds. Par contre, vous avez une certaine équité sur l’une de vos propriétés. L’institution financière prêteuse peut enregistrer une garantie hypothécaire collatérale sur celle-ci. Cette garantie équivaudrait à la somme manquante de la mise de fonds. Vous pourriez ainsi acquérir immédiatement l’immeuble convoité sans avoir à débourser un sou.

Cette garantie est comme une hypothèque : elle doit être remboursée entièrement en cas de vente de l’un ou l’autre des immeubles.

3- Une garantie collatérale peut être enregistrée sur un immeuble qui ne vous appartient pas. Évidemment, la signature du propriétaire de l’immeuble sera requise pour valider cette transaction. Ce scénario est envisageable par exemple lorsqu’un parent veut aider un de ses enfants à acquérir une propriété sans pouvoir être cosignataire, car il ne remplit pas les conditions requises, mais qu’il a une certaine équité sur sa maison.

 

Il y a aussi la valeur de rachat sur l’assurance vie

Certains contrats d’assurance vie ont une composante d’épargne. Il est alors possible d’emprunter un montant sur la valeur de rachat de votre assurance vie et de l’utiliser comme mise de fonds sur une propriété.

 

Emprunt sur Votre RÉER suivi d’un RAP

Cette stratégie permet d’avoir une petite mise de fonds même si vous n’avez pas encore de RÉER dans vos actifs. Il suffit d’avoir un emprunt RÉER pendant 90 jours, qui est par la suite remboursé par le RAP. La nouvelle cotisation RÉER vous permettra d’avoir un retour d’impôt plus élevé, qui pourra être utilisé comme mise de fonds. Cette stratégie convient à ceux qui commencent l’emprunt RÉER avant la fin du mois de février, qui ont entamé des démarches pour acquérir une propriété et qui prévoient acheter une maison à la fin du printemps ou au début de l’été, ou plus tard. Nous vous incitons fortement à consulter un professionnel spécialisé dans ce genre d’emprunts.

 

Mise de fonds issue d’un don

Il est possible de recevoir une mise de fonds sous forme de don, pourvu que celui-ci soit reçu d’un membre de la famille (conjoint, enfant, parent, frère, sœur, grands-parents, voire oncle et tante dans certains cas).

Les prêteurs demanderont que le don soit accompagné d’une lettre du donateur. La lettre expliquera que le don n’est pas un emprunt. Il ne pourra jamais être remboursé au donateur en tout ou en partie. Une preuve de l’existence des fonds sera exigée.

Lors de la demande hypothécaire, vous devrez probablement démontrer que l’argent provenant d’un don a été déposé au moins 90 jours à l’avance dans le compte bancaire de la personne qui achète la propriété; sinon, une preuve acceptable de sa provenance sera exigée.

Un don peut également prendre la forme d’une réduction du prix de vente par rapport à la valeur de la propriété vendue. Par exemple, un père vend sa maison à son enfant pour 150 000 $ au lieu de sa valeur marchande de 225 000 $. La différence de 75 000 $ sera alors considérée comme un don à des fins de mise de fonds.

 

La mise de fonds est une des conditions les plus importantes du prêteur hypothécaire. Il existe plusieurs stratégies pour obtenir la mise de fonds minimale pour votre hypothèque. Les conseils d’un professionnel peuvent être avantageux pour planifier la mise de fonds de votre prochain achat.

Ne laissez pas dormir votre argent alors que vous pouvez le faire fructifier!