Petits trucs et astuces de l’incorporation immobilière

Petits trucs et astuces de l’incorporation immobilière

Dès qu’un investisseur veut se lancer dans l’immobilier, il est inondé de conseils de la part de tout un chacun. Le conseil le plus souvent répété est sûrement : tu dois t’incorporer. Mais est-ce vrai? Doit-on dès le départ prendre un rendez-vous en catastrophe avec son conseiller juridique afin de mettre sur pied une structure complexe et parfois coûteuse? La réponse n’est pas si simple. Cependant, certains éléments sont à considérer lorsqu’on doit analyser le besoin réel de s’incorporer.

J’ai dénoté 8 points essentiels à prendre en considération lorsqu’on détermine si la structure corporative est la plus adaptée à nos besoins.

Économie d’impôts

Le plus grand mythe est sans aucun doute l’idée même qu’en s’incorporant on sauvera automatiquement de l’impôt du fait de l’utilisation des taux corporatifs. Cela n’est pas toujours vrai. En fait, pour l’investisseur immobilier passif, celui qui achète des immeubles les met en location et ne récolte que les revenus, le taux d’imposition sera similaire à celui d’un individu. Les revenus de location sont considérés au sens de la Loi de l’impôt comme étant des revenus de type passif et malheureusement ces revenus ne bénéficient pas des taux corporatifs les plus bas. Ainsi, nous serons en présence d’une situation où le propriétaire immobilier qui a la certitude de réaliser des économies considérables d’impôts, verra plutôt une facture d’impôt similaire à celle qu’il aurait eu, s’il détenait ses immeubles personnellement. La Loi est ainsi faite qu’un mécanisme d’intégration ramènera le contribuable sur un pied d’égalité entre la société et l’individu. Ce critère, à lui, seul ne devrait pas influencer le choix de la structure à adopter.

De plus, bien des propriétaires immobiliers croient qu’en s’incorporant ils pourront bénéficier lors de la vente des actions de leur entreprise immobilière de l’exonération de gain en capital. Comme ce serait beau, si c’était vrai! Encore-là, la notion de revenu passif viendra jouer bien des tours aux propriétaires qui avaient basé leur décision sur cette possibilité. Les actions d’une société générant du revenus passifs (revenu locatifs) ne se qualifieront pas au test prévu par la loi afin de qualifier les actions comme des actions de petites entreprises admissibles. Cela ne veut pas nécessairement dire que cela est impossible, mais plutôt très difficile. Il faudrait, avant de penser se qualifier, que l’entreprise se qualifie comme entreprise générant du revenu actif. Ce ne sera donc pas du gâteau!

Frais corporatifs

Le deuxième élément qui devrait obligatoirement entrer dans l’analyse de la structure est sans aucun doute les frais reliés à l’incorporation, mais aussi à son maintien. Si vous devez faire appel à vos conseillers juridiques afin de mettre sur pied votre structure, alors vous devrez défrayer, non seulement les coûts d’incorporation qui varie en fonction que l’incorporation est fédéral ou provincial, mais vous devrez aussi payer les honoraires professionnels de vos experts. Il vous en coûtera facilement quelques milliers de dollars simplement pour mettre sur pied votre société par actions.

Ensuite, vous devrez retenir les services d’un comptable afin de produire les états financiers annuels de l’entreprise ainsi que les déclarations fiscales. Bien que vous soyez possiblement à l’aise pour produire votre propre déclaration d’impôt, les règles corporatives sont différentes et je ne suggérerais pas à un néophyte de se lancer à la conquête d’une T2 (déclaration d’impôt corporative fédérale). Encore une fois, quelques milliers de dollars par année vous seront nécessaires pour vous assurer de la bonne conformité de votre société.

À cela, s’ajouteront les coûts reliés à la déclaration annuelle, ainsi que les frais juridiques pour maintenir à jour votre livre des minutes. En gros, vous devrez vous attendre à une facture annuelle d’environ 1500$ à 4000$ pour maintenir en vie votre structure.

L’une des choses à considérer lorsqu’on désire s’incorporer est de faire l’analyse complète de ses besoins financiers. Si vous vous verser, soit en salaire, soit en dividendes, tous les revenus nets de l’entreprise et ce de façon annuelle, l’incorporation n’est peut-être pas pour vous. Toutefois, garder à l’esprit que d’autres facteurs pourront toujours vous mener vers l’incorporation malgré tout.

Protection d’actifs

Malgré les commentaires précédents, vous serez peut-être portés à vous incorporer quand même dans un but de protection. C’est probablement l’un des plus importants éléments à considérer. Lorsque vous décidez de vous incorporer, vous souscrivez à des actions d’une société par actions. Ainsi, vous êtes le propriétaire des actions, et non directement des actifs de la société. Dans le cas entre autres de poursuite, vous ne seriez responsable qu’à la hauteur de ce que vous avez initialement investi dans l’entreprise. Vos actifs personnels tout comme votre propre résidence principale seront à l’abri des créanciers de la société. Toutefois, faites attention, si vous avez personnellement garantie des prêts de la société, vous venez de perdre cette protection.

Dans le cas de « Flips » immobiliers, il pourrait être très intéressant de s’incorporer afin de se protéger contre les vices cachés qui pourraient éventuellement se déclarer sur les différentes propriétés que vous aurez « flippées ».

Fractionnement de revenus

Le fractionnement de revenus est un élément intéressant que permet l’incorporation. Ainsi on peut structurer l’entreprise de façon à permettre à un couple, leurs enfants et même leurs petits-enfants de pouvoir devenir des actionnaires de l’entreprise et ainsi de leur verser des dividendes qui seront imposés selon leur taux d’imposition. Ils n’auront qu’à souscrire à des actions.

On peut d’ailleurs structurer l’entreprise dès le départ afin de pouvoir fractionner entre divers actionnaires membres de la famille. On pourra aussi se servir de mécanismes divers prévus par la Loi de l’impôt afin d’introduire la notion de fractionnement en cours de route. Un gel successoral exécuté dans dix ans alors que l’entreprise sera mature pourra nous permettre de réaliser ce même objectif. Encore une fois, faut-il le répéter, il faut bien analyser nos besoins. Une mise en garde, vérifiez avec vos conseillers juridiques avant de mettre une structure de fractionnement en place afin de vous assurer que certaines règles fiscales n’auront pas un effet néfaste sur votre planification.

Transfert de patrimoine

Dans la même veine que le fractionnement de revenus, le transfert de patrimoine peut être un élément à ne pas oublier lors de votre analyse. En effet, dans certains cas on pourra faciliter le transfert du patrimoine à son conjoint ou ses enfants et petits-enfants avec l’utilisation d’une société. Entre autres, lorsque l’entreprise aura pris une valeur suffisante pour permettre à l’actionnaire principal de bien vivre et de rencontrer tous ses besoins, une réorganisation fiscale via un gel successoral pourrait permettre que la plus-value de l’entreprise dès cette réorganisation puisse bénéficier aux enfants et petits-enfants et ainsi diminuer la facture fiscale de l’actionnaire initial lors de son décès. Un élément de planification intéressant lorsque la valeur en vaut la peine. Les coûts des honoraires professionnels reliés à de telles restructuration sont élevées. Il faut donc que le patrimoine soit suffisant pour qu’on y décèle un avantage certain.

Rémunération par voie de dividendes

L’un des avantages de l’utilisation d’une société est le versement de dividendes. Dans notre système d’imposition, le dividende est imposé à un taux moindre qu’un salaire. Une bonne analyse du mix entre le salaire et les dividendes à verser est donc de mise afin de minimiser l’impact fiscal. Encore une fois, je vous réfère à votre conseiller fiscal, à ce niveau afin, qu’il puisse évaluer les impacts de l’utilisation de dividendes. D’autres facteurs pourraient entrer en ligne de compte, dont l’application de l’impôt minimum de remplacement. Un concept désagréable et difficile à renverser une fois le mécanisme enclanché. Il faut donc s’assurer d’obtenir les meilleurs conseils fiscaux possibles afin d’éviter de très mauvaises surprises.

Création de perte avec l’utilisation de l’amortissement

L’un des avantages de l’utilisation d’une société immobilière est la possibilité de créer des pertes avec l’amortissement. Contrairement à un individu qui lui ne peut créer de perte en utilisant l’amortissement, les règles applicables à une société n’ont pas cette limitation. On peut donc au besoin et selon une bonne planification, créer des pertes fictives pour l’entreprise. Ces pertes pourront alors être utilisées lors d’années ultérieures afin de réduire les revenus de celle-ci.

Pertes non transférables

Il est bien beau de créer ces fameuses pertes avec l’amortissement, encore faudra-t-il pouvoir les utiliser. Il faut effectivement prendre en considération que les pertes d’entreprise ne peuvent pas être transférées aux actionnaires. Elles sont la propriété exclusive de la société et personne d’autres ne pourra les utiliser, ainsi si vous veniez à fermer l’entreprise et que celle-ci possédait des pertes importantes, ces pertes seraient définitivement perdues.

Conclusion

Les quelques points sommaires énumérées, tout au long de cet article, sont quelques-uns des éléments importants à prendre en considération avant de vous lancer dans l’aventure de l’incorporation. Votre fiscaliste, votre comptable et votre conseiller juridique sauront bien vous encadrer afin que vous ne regrettiez pas votre décision. Après tout, le but de devenir un investisseur immobilier est d’atteindre l’indépendance financière et non pas de vous ruiner. Une bonne planification établie au fur et à mesure de l’évolution de vos besoins sera probablement plus approprié que la mise en place d’une structure clé en mains dont vous ne vous servirez probablement jamais. Rappelez-vous, ne vous laisser pas influencer par vos amis et voisins, votre situation est unique et devrait être traitée comme